12 domande a Luca Borgobello, agenzia del gruppo Quore immobiliare di Udine e provincia
Non c’è dubbio che il mattone continui ad essere una malattia per gli italiani. Primi in Europa, seguiti dai francesi e dai tedeschi. Nel bel paese l’87 per cento dei beni reali detenuti da privati sono immobili (dati crif aprile 2017) per un valore di 5 mila miliardi. Circa 3 italiani su 4 abitano una casa di proprietà e ci sono altri 9 milioni di seconde case.
Vari aspetti del mercato e del suo andamento influiscono sulla proprietà immobiliare, sulla convenienza o meno a vendere o a comperare. L’iperinflazione oltre il 10 per cento che ha caratterizzato un periodo italiano ha premiato l’investimento sulle case, rese competitive su altre forme di investimento (bot, azioni, titoli di stato) diversamente da recessione e deflazione che, invece , possono aprire la porta a risultati deludenti. E un errore convincersi che il prezzo
delle case sia sempre in aumento. Il crollo del valore immobiliare può verificarsi, come in effetti è accaduto, e rende vulnerabili i proprietari mentre dal lato di chi acquista, ci sono maggiori opportunità. Ora vorremmo capire se queste considerazioni passano per la testa delle persone che si accingono a comperare o a vendere. La quantità di mattone proprietario in Italia ci porterebbe a pensare che, se non altro per la legge dei grandi numeri, dovremmo essere tutti esperti…ma è veramente così? o in realtà incorriamo in errori che possono costarci anche cari? Cerchiamo di capirlo ponendo una serie di quesiti a Luca Borgobello, operatore immobiliare di Udine, affiliato alla rete immobiliare Quore, che conta nove agenzie consorziate in tutto il Friuli Venezia Giulia. Il sito del consorzio www.quoreimmobiliare.it è uno dei principali punti di riferimento per le case in vendita a Udine, con più 600 annunci immobiliari tra Udine e provincia.
Luca Borgobello di Quore Immobiliare
Allora, possiamo definirci tutti “esperti” o no?
Con internet il mondo ci porta a pensare di essere “velocemente esperti” su tutto, schiacciando un tastino. In realtà non è così. Il mondo della casa è complesso. Rispetto alla sua premessa mi sento di dire che, però, nella compravendita immobiliare prevale, almeno inizialmente, lo stato emozionale, provocato da situazioni (la famiglia,una perdita, un matrimonio, un divorzio o separazione o il voler cambiare). Successivamente si fanno i discorsi economici, si fanno i conti con le proprie possibilità, potenzialità.
L’acquisto di una casa ha una sua stagionalità?…un pò come accade per le moto e per le barche ?
In un periodo precedente a quello attuale le avrei risposto di sì. Era la primavera-estate il periodo in cui c’era più movimento, mesi fantastici in cui si lavorava molto. Ora dipende dal prodotto che hai. Fatta eccezione per novembre, mese in cui si verifica ancora un forte calo delle richieste, a dicembre, ad esempio ( mese in cui le feste dovrebbe distrarre), gli studi notarili sono pieni e stesso discorso vale per il mese di agosto… tra chi non va in ferie ed emigrati di ritorno, dovresti tenere aperto perchè si lavora. Non ci sono più le stagioni, si vive di momenti.
Ricollegandoci a quanto scritto in premessa, chi compera tiene conto generalmente di fattori o contesti economici che possono condizionare in positivo o in negativo le sue scelte?
Sicuramente le notizie che provengono dalla tv e dalla carta stampata possono influire. Poi ci si scontra con una realtà che è diversa perché i numeri vanno letti ma anche interpretati. Ai picchi raggiunti nel 2006 2007 è seguita una discesa costante e dopo aver toccato probabilmente il fondo, forse ci sono segnali di risalita. Abbiamo perso il valore immobiliare precedente ma forse era sbagliato in quegli anni. Siamo tornati a valori di mercato immobiliari in città paragonabili a quelli del 2002-2003. Le transazioni sono ripartite anche grazie alle banche che
hanno ricominciato a finanziare “qualcosina”. Anche perché è finito l’invenduto delle imprese che avevano costruito anni fa e sono stati recuperati immobili provenienti da fallimenti, messi in asta a prezzi effettivamente invoglianti.
E’ opportuno oppure ininfluente distanziarsi da un approccio mentale totalmente “emotivo” nel momento in cui si acquista casa?
il primo impatto, come ripeto, è sempre quello emotivo, poi subentrano sempre le persone che ti accompagnano o si affiancano, i consiglieri di famiglia, i tecnici, i geometri…tutti soggetti che potrebbero far cambiare completamente il quadro, anche se non è detto. Difficilmente una persona non chiede mai consiglio, anche se la decisione ultima spetta a chi compera, perché in casa dovrà viverci lui e non suo consigliere.
Nell’acquisto di una casa, per la maggioranza delle persone, l’aspetto finanziario rappresentata un passo rilevante sia per scelte da compiere che per procedure da seguire per ottenere incentivi. E’ un argomento che emerge subito anche nelle trattative di compravendita?
Generalmente il cliente, al suo primo incontro, non si espone più di tanto, vuoi per riservatezza o altro. Questi dati emergono successivamente, quando ci si avvicina a concretizzare la proposta di acquisto. Una volta l’ombrello erano le famiglie, i genitori, in caso di mancanza di garanzie o liquidi, oggi un po’ meno…sono gli istituti di credito che intervengono, che sono tornati ad erogare, in una certa misura.
A cosa stare attenti? l’acquisto di una casa è condizionato dall’emotività. Che spesso non da il giusto peso a spese e costi anche rilevanti, che si aggiungono al prezzo concordato (spese notarili, del mutuo, spese condominiali, di ristrutturazione, dell’arredo). Per esempio, nella media, in che posizione si colloca la domanda…com’è il tetto della casa?
In che condizioni si trova il tetto, generalmente non è tra le prime due domande. Quelle iniziali sono, Quanto costa? e…fino all’anno scorso… di che classe energetica è? ( ora sono dati obbligatori e pubblicati); quanto sono le spese condominiali?; l’impianto elettrico a norma o non a norma?
Quanto possono incidere i costi aggiuntivi certi, cioè quelli a cui si va incontro nella fase di compravendita?
Se un cliente agisce attraverso un’agenzia, comprendendo le spese notarili, la percentuale si aggira intono al 6-8 per cento.
Altre verifiche opportune? per esempio sugli immobili in vendita che il proprietario ha ricevuto in donazione….sappiamo che un immobile donato può bloccare un mutuo, a causa del pericolo di revoche alla donazione che eredi a sorpresa potrebbero richiedere.
La via d’uscita l’abbiamo trovata. Ci sono polizze assicurative che si chiamano “donazione sicura” che vanno a tutelare il futuro acquirente sotto questo aspetto e quindi anche le banche erogano. Non si tatta di costi eccessivi. Possono essere sostenuti da acquirente e venditore con un accordo tra le parti. Abbiamo già fatto degli atti così perché molti immobili in Friuli provengono da donazioni.
L’acquisto di una casa è quindi complesso…di quali figure professionali non si dovrebbe fare a meno? molti per esempio cercano di glissare sull’agenzia…ma è anche vero che solo un’agenzia di professionisti può conoscere l’andamento del mercato, ed ha margini di trattativa più ampi grazie alla professionalità, per ottenere magari sconti maggiori dal venditore. Giusto o no?
Io non ho nulla in contrario su chi cerca di organizzarsi da solo,volendo risparmiare sui costi di transazione. Quello che condivido di meno è quando entrano nell’intermediazione altre figure che non sono abilitate, quindi non regolarmente iscritte agli albi. Ci sono abusivi che operano senza assumersi alcuna responsabilità e poi non è detto che si risparmi andando privatamente perché, come ha detto giustamente lei, la professionalità delle agenzie è basata sull’esperienza,
sulla conoscenza del mercato e quindi sulla possibilità di ottenere maggiori margini di sconto nelle trattavive a beneficio del cliente. Inoltre le agenzie forniscono tutta una serie di documentazioni e garanzie e, non per ultimo, ci affidiamo anche a dei tecnici per i necessari approfondimenti, perché siamo agenti immobiliari, non geometri, architetti o altro. Noi siamo appoggiati a studi per garantiscono la vendibilità dell’immobile.
L’immobile comperato manterrà il valore nel tempo? come comportarsi, al di là dell’andamento generale del mercato, per far sì che il valore, in qualche modo, una casa lo mantenga?
Il calzolaio ha sempre le scarpe rotte. Casa mia l’ho acquistata nel 2006 a valori molto più alti di quelli attuali. Si figuri se posso tracciarle in prospettiva che cosa sarà il mercato futuro. Come consorzio abbiamo elaborato delle statistiche. Una volta 10 anni fa il valore medio per abitazione residenziale intermediata nel comune di udine era di 170 mila euro Ora siamo sui 120-130 mila. Una volta con questa somma mila compravi poco, oggi fai buoni acquisti.
…e sono ripartiti anche certi tipi di mercato…
Come scegliere una casa in vendita a Udine?
appunto…ripartono certi tipi di mercato perché ci sono leggi che vanno ad agevolare le ristrutturazioni, ci sono leggi che agevolano la modernizzazione degli impianti di riscaldamento condominiali centralizzati, in modo che diventino semi-autonomi, con l’installazione di valvole termostatiche e contabilizzatori di calorie. Questi impianti così modificati
vengono percepiti come differenti da quelli che erano i vecchi centralizzati,abbattono le spese, e sono un valore aggiunto per la compravendita. Quindi è ripartito di mercato del “comprare per ristrutturare”, si va in contesti vecchiotti con delle buone metrature, per usufruire di agevolazioni e soprattutto in città si compera il vecchio a buon prezzo facendoci dei lavori per andare ad abitare in spazi che il nuovo non offre.
A Udine quali sono le zone migliori dove comprare?
Storicamente la zona più ambita e quella a nord-ovest. Il centro storico, ovviamente, mantiene il suo fascino. Il prezzo di queste zone è maggiore. Altre parti della città, comunque interessanti per la presenza di servizi, sono ad un costo minore. Va anche detto che oggi, rispetto al passato, non si valuta più a quartiere o a zona ma, piuttosto, a via o addirittura a palazzo. E questo dipende dalla tipologia degli abitanti. Senza voler entrare nel merito, ma guardano oggettivamente quel che accade, giusto o sbagliato che sia, le valutazioni per ora sono fortemente influenzate dalla
provenienza delle persone. Per esempio, la zona della stazione ferroviaria di Udine è, in questo momento, praticamente invendibile a prezzi medi di mercato. Siamo praticamente alla svendita. Se per chi acquista c’è l’affare, per chi vende è un dramma.
Si collega a ciò un altro aspetto emergente del mercato: il progressivo aumento di interesse all’acquisto o all’affittanza degli stranieri, comunitari ed extracomunitari. Inoltre, per quella fetta di acquirenti che guardano alla casa come investimento e rendita… oltre al classico turismo universitario e gli affitti canonici, emergenti sono le performance di mercato legate al cosiddetto turismo ospedaliero, che riguarda sia gli operatori sanitari che i familiari di pazienti.
Testi a audio a cura di Gianfranco Biondi (parte dei contenuti contiene richiami a carattere promozionale)
